[민법] 계약법_임대차

임대차는 채권 계약으로 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 유상, 쌍무, 낙성, 불요식 계약이며 계속적 계약이다. 차임 지급은 임대차의 요소이며 차임은 금전에 한하지 않는다. 또한, 민법상 임대차의 목적물은 물건에 한한다. 하지만 농지에 대한 임대차는 원칙적으로 금지된다.

1. 임대차의 존속기간

1) 존속기간을 약정한 경우

민법에는 최단존속 기간에 제한 규정이 없어 자유롭게 기간 설정이 가능하다. 단, 주택임대차 보호법은 2년, 상가건물 임대차 보호법은 1년의 제한 규정이 있다. 최장 존속 기간에도 제한이 없다. 기간을 정했을 경우 무효이며 자유롭게 기간 설정이 가능하다. 

2) 존속기간을 약정하지 않은 경우

임대차 기간의 약정이 없는 경우 임대인과 임차인은 언제든지 계약의 해지 통고를 할 수 있다. 목적물이 부동산인 경우 임대인이 임차인에게 해지 통고를 한 경우 6개월, 임차인이 해지 통고를 한 경우에는 1개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다. 동산의 임대차는 5일이 경과하면 효력이 발생한다. 

3) 존속기간의 갱신 

① 약정갱신

약정된 존속기간이 만료한 후 당사자 간의 합의로 계약에 의한 갱신을 할 수 있으며, 기간은 자유롭게 정할 수 있다. 

 

② 법정 갱신

법정 갱신은 묵시의 갱신이라고도 하며 강행규정이다. 기간이 만료한 후 임차인이 목적물의 사용, 수익을 계속하고 있는 경우 이에 대해 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 단, 이 경우에 존속기간의 약정이 없는 것으로 본다. 하여 각 당사자는 언제든지 해지 통고를 할 수 있다. 또한, 법정 갱신의 경우 전 임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸한다. 

2. 임대차의 효력

1) 임대인의 의무

① 목적물 인도 의무
임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고 사용, 수익 하게 할 의무가 있다. 

②  방해 제거 의무
임차인이 점유하고 있는 목적물에 제삼자가 침해하거나 방해한 경우 임대인은 임차인을 위해 그 방해를 제거할 의무가 있다. 

③  수선 의무
임대인은 계약 존속 중 임차인의 목적물 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 목적물에 파손이 생기고 수선이 가능한 경우에 의무를 부담한다. 수선의무는 임의규정으로 수선의무 면제 특약에서 수선의 범위를 명시하지 않은 경우에 임대인이 수선의무를 면하게 되는 것은 소규모의 수선에 한하고, 대규모 수선비용은 여전히 임대인이 부담한다. 

④ 비용상환 의무
임대인은 임차인이 목적물에 지출한 필요비, 유익비를 상환할 의무가 있다. 

⑤  담보책임
임대차는 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용된다. 즉 매도인과 같은 담보책임을 진다. 

2) 임차인의 권리

① 임차권
임차권은 임차인이 목적물을 사용, 수익 할 수 있는 권리를 말한다. 임차인은 목적물의 성질에 의해 정해진 용법으로 목적물을 사용, 수익 해야 하며 이를 위반할 때 임대인은 계약 해지를 할 수 있다. 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 
임차인은 임대인에게 임대차 등기를 청구할 수 있고 등기를 한 경우 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 따라서 제3자가 임대인으로부터 부동산을 양수하였더라도 임차인은 제3자에게 권리를 주장할 수 있다. 또 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 등기하지 않아도 임차인이 건물을 등기했을 때 제3자에 대해 임대차의 효력이 생긴다. 

② 비용상환청구권
임차인이 목적물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 즉시 그 비용의 상환을 청구할 수 있다. 임대인은 임차인에게 목적물의 사용, 수익 하게 할 의무를 지므로 수선비 등의 필요비는 가액의 증가가 현존하는지 여부와 관계없이 전액을 부담해야 한다. 

또한, 목적물을 개량을 위해 지출한 유익비의 비용도 청구할 수 있다. 목적물의 객관적 가치를 증가하게 하는 것이며 그 가액의 증가가 현존한 때에 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다. 이 경우 법원은 임대인의 청구에 의해 상당한 상환기간을 허여 할 수 있다. 임차인의 비용상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다. 비용상환청구권은 임의 규정으로 비용상환면제 특약도 가능하다. 

③ 토지 임차인의 갱신청구권과 매수청구권
임대차 존속기간이 만료하고 지상물이 현존하며, 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 임대인이 이를 거절할 경우 임차인은 지상물 매수 청구권을 행사할 수 있다. 매수청구권의 대상은 원칙적으로 토지 위의 지상물이나 임대차 계약 당시 기존 건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 건물에 한하지 않는다. 무허가, 미등기 건물도 매수청구의 대상이 될 수 있다. 하지만 임차인의 채무불이행 등의 의무 위반으로 임대차 계약이 해지된 경우에 지상물 매수청구권을 행사할 수 없다. 

④ 건물 임차인의 부속물 매수 청구권
임차인이 임차물에 부속한 물건이 독립성이 있고 객관적 가치를 증가시킨다면 부속물 매수 청구권을 행사할 수 있다. 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이나 임대인으로부터 매수한 부속물에 한하여 매수를 청구할 수 있으며 임차인의 특수목적을 위한 부속물은 매수청구의 대상이 될 수 없다. 

⑤  차임 감액 청구권
임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실해 사용, 수익 할 수 없을 때 임차인은 그 비율에 대한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 차임 감액청구권은 형성권이다. 

3) 임차인의 의무

①  차임지급의무
차임은 금전에 한하지 않으며 물건으로 지급할 수 있다. 임차인이 2기의 차임을 연체할 때에 임대인은 계약을 해제할 수 있다. 2기는 연속하여 2번이 아닌 차임 연체 횟수가 총 2번이라는 의미이다. 

② 목적물 보관 의무
임차인은 목적물을 인도할 때까지 선관주의의무(선량한 관리자의 주의)를 가진다. 

③ 목적물 반환 의무
임대차가 종료한 때에 임차인은 목적물을 원상회복하여 반환하여야 한다.