[민법] 계약법_매매, 매도인의 담보책임

1. 매매 

1) 매매 계약

매매계약은 유상 계약이고, 양 당사자의 채무가 견련성을 가지므로 쌍무 계약이다. 의사표시의 합치만으로 성립하는 낙성 계약이며 특별한 방식이 필요하지 않은 불요식 계약이다. 

매매는 재산권 이전과 대금 지급에 관한 합의가 있으면 성립하고 계약 비용이나 채무 이행 시기, 이행 장소 등 세부 사항에 관한 합의까지는 필요 없다. 목적물은 장래에 생길 물건이나 권리, 타인 소유의 물건도 매매의 목적물이 될 수 있다. 이때 매도인은 그 물건이나 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 할 의무가 있다. 매매 대금은 금전에 한하며 계약서 작성 비용, 감정평가 비용, 측량 비용 등 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다. 

매매계약이 있고 난 뒤에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하며 대금 완납 이후의 과실은 매수인에게 속한다. 

해약금에 의한 계약해제는 당사자 간 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 여기서 교부자는 매수인을 말하며 수령자는 매도인을 뜻한다. 이행의 착수란 이행의 준비만으로 부족하고 중도금을 지급하거나 잔금을 준비하고 등기소에 동행할 것을 촉구하는 등이 이에 해당한다. 해약금에 의한 계약해제는 계약이 소급적으로 무효가 된다. 이는 채무불이행이 아니기 때문에 원상회복 의무나 손해배상 청구를 할 수 없다. 해약금에 의한 계약해제는 채무불이행으로 인한 계약해제에 영향을 미치지 않는다. 

2) 매도인의 담보책임

매도인의 담보책임이란 매매의 목적물인 권리 또는 물건에 하자가 있는 경우 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임이다. 매도인은 목적물의 하자에 대한 고의 또는 과실이 없어도 책임을 지는 법정 무과실책임이다. 매도인의 담보책임은 권리의 하자 5가지와 물건의 하자 2가지 유형으로 나뉜다. 

① 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우
매매 목적물의 권리 전부가 타인에게 속해 그 권리를 이전할 수 없는 경우이다. 매수인은 선의, 악의를 불문하고 최고 없이 계약을 해제할 수 있으며, 손해배상은 선의의 매수인만 할 수 있다. 전부 타인의 권리에서 계약 해제권과 손해배상 청구권 행사에는 제척기간의 적용이 없다. 

② 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우 
매매 목적물 권리의 일부가 타인에게 속해 그 권리를 이전할 수 없는 경우를 말한다. 매수인은 선의, 악의를 불문하고 타인에게 속하는 비율로 대금 감액을 청구할 수 있다. 계약해제권과 손해배상청구권은 선의의 매수인만 청구할 수 있다. 선의의 매수인은 그 사실을 안 날부터 1년 이내에, 악의의 매수인은 계약한 날로부터 1년 이내에 권리를 행사해야 한다. 

③ 목적물의 수량 부족, 일부 멸실인 경우
수량을 지정한 목적물이 부족한 경우와 매매 목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우 매수인이 부족분이나 멸실을 알지 못한 때를 말한다. 선의의 매수인은 대금 감액청구권, 계약 해제권, 손해배상청구권을 가지며 권리의 하자를 안 날부터 1년 이내에 행사해야 한다. 악의의 매수인은 어떠한 담보책임도 물을 수 없다. 

④ 용익권에 의해 제한받는 경우
매매목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 유치권의 목적물이 된 경우 매수인이 이를 알지 못하거나 이에 따라 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 선의의 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 또한 손해배상 청구도 가능하다. 이는 용익적 권리의 존재 또는 지역권의 부존재 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 한다.  

⑤ 저당권 또는 전세권의 행사로 소유권을 취득할 수 없거나 상실한 경우
저당권이나 전세권의 실행으로 인해 매수인이 매매 목적 부동산의 소유권을 취득할 수 없거나 소유권을 상실하는 등의 경우에 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 매수인이 자신의 출재로 소유권을 보존한 때에는 매도인에게 상환 청구도 가능하다. 계약해제권과 손해배상 청구권은 선의, 악의 불문하고 청구할 수 있다. 두 권리의 행사에는 제척기간의 적용이 없다. 

⑥ 특정물 매매의 목적물에 하자가 있는 경우
특정된 매매 목적물에 하자가 있을 경우 매도인의 담보 책임을 말한다. 하지만 이때 매수인은 하자에 대해 선의, 무과실이어야 한다. 하자를 알았거나 과실로 이를 알지 못한 때에는 담보책임을 물을 수 없다. 선의의 매수인은 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 계약을 해제할 수 있으며, 하자로 인해 목적을 달성할 수 있으면 손해배상 청구만 가능하다. 이는 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 한다. 다만, 경매에 있어서 담보책임은 경락 물에 하자가 있어도 매도인은 담보책임을 지지 않는다. 

⑦ 종류물 매매의 목적물에 하자가 있는 경우
종류물은 동종의 다른 물건으로 바꿀 수 있는 물건, 즉 불특정물을 말한다. 매매의 목적물을 종류로 지정했는데 그 목적물에 하자가 있는 경우는 말한다. 매수인은 하자에 대해 선의, 무과실이어야 한다. 선의의 매수인은 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 계약을 해제할 수 있으며, 목적을 달성할 수 있는 경우에 손해배상 청구만 가능하다. 매수인은 권리를 행사하지 않고 완전 물 급부 청구권을 행사할 수 있다. 이는 하자가 없는 물건의 급부를 청구하는 것을 말한다. 종류 물 매매의 하자도 그 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 한다. 

2. 교환 

교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로 성립하는 계약이다. 교환 계약은 유상계약이며, 쌍무, 낙성, 불요식 계약이다. 유상계약으로 매매에 관한 규정이 준용된다. 교환의 일방 당사자가 재산권을 이전하면서 권리의 가격이 균등하지 않은 경우 차액의 일정액을 금전으로 지급할 수 있는데 이를 보충금이라고 한다.