[민법] 물권법(3) - 용익물권(지상권, 지역권, 전세권)

용익물권이란 타인의 물건을 일정한 범위 내에서 사용·수익 할 수 있는 물권이다. 용익물권에는 지상권, 지역권, 전세권이 있다. 용익물권은 물건의 사용 가치를 지배하는 것이고, 담보물권은 물건의 교환가치를 지배하는 점에서 차이를 보인다. 

1. 지상권

지상권은 토지 위에 존재하는 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 직접 사용하는 권리를 말한다. 지상권 설정계약은 물권 행위로 사용 가치를 넘겨주기로 한 합의이며, 제186조에 따라 등기해야 한다. 지상권은 1 필 토지의 일부에 대해서도 성립할 수 있다. 또한, 지상권에는 부종성이 없다. 부종성은 함께 따라다니는 성질을 의미하며, 현재 토지 위에 건물 기타 공작물 또는 수목이 없어도 지상권은 유효하며 기존의 공작물과 수목이 멸실하더라도 지상권은 존속한다. 지상권자는 지상권 설정자의 동의 없이 타인에게 그 권리를 양도, 임대, 담보 제공할 수 있다. 

1) 지상권의 존속기간

지상권은 최단존속 기간은 있으나 최장 존속 기간은 정하지 않고 있다. 
제280조 [존속기간을 약정한 지상권] ① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다. 
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년 
② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다. 
1항의 최단존속최단 존속 기간보다 짧은 기간이면 최단 존속 기간까지 연장하며, 최장 존속 기간은 제한 규정이 없다. 존속기간을 정하지 않았을 경우엔 제280조의 최단 존속 기간으로 하며 지상권을 설정할 당시에 공작물의 종류와 구조가 정해지지 않았을 때는 건물 소유를 목적으로 한 것으로 보고 15년으로 정한다. 

2) 지상권자의 갱신청구권과 지상물매수청구권

지상권이 존속기간 만료로 소멸한 경우, 지상물이 현존할 때 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 지상권 갱신청구권은 청구권이므로 지상권 설정자의 승낙이 있어야 갱신 효과가 발생한다. 이때 지상권 설정자가 갱신을 거절하면 지상권자는 지상권 설정자에게 지상물 매수 청구를 할 수 있다. 지상물 매수 청구권은 형성권으로 지상권 설정자의 승낙이 없더라도 지상물 매매 계약이 성립하게 되고 지상물 인도와 대금 지급은 동시이행 관계가 된다. 매수 청구의 대상에는 제한이 없으며 지상권자가 지료 체납 등의 의무 위반 시에는 지상물 매수 청구권을 행사할 수 없다. 

3) 지료 체납과 지상권 소멸 청구권

지료의 지급은 지상권의 성립요건이 아니지만 당사자가 약정한 때에 지료를 지급해야 한다. 지료는 금전에 한하지 않는다. 
지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않으면 지상권 설정자는 지상권 소멸 청구를 할 수 있으며 이는 형성권이다. 여기서 2년이란 지료의 합산액이 2년 치에 달하는 것을 말한다. 만약 지료 체납이 토지 소유권 양도 전후에 이루어졌다면 지상권 소멸 청구가 불가능하다. 지상권 소멸 시 지상권 설정자도 지상물 매수를 청구할 수 있으며 지상권자는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다. 

2. 지역권

자기 토지의 편익을 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리를 말한다. 편익을 주는 타인의 토지는 승역지라고 하고, 자신의 토지는 요역지라고 한다. 요역지는 반드시 1 필의 토지여야 하며 1필 토지의 일부를 위한 지역권 설정은 불가능하다. 승역지는 1필 토지의 일부라도 무방하며 1필 토지의 일부에 대한 지역권 설정은 가능하다. 또한 요역지와 승역지는 서로 인접할 필요가 없다. 지역권 설정계약과 함께 등기해야 효력이 생긴다. 지역권자가 될 수 있는 자는 토지소유자, 지상권자, 전세권자, 임차인 등이다. 

3. 전세권

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 직접 사용 수익 할 수 있는 권리를 말한다. 전세권은 지상권과 달리 전세금의 지급이 전세권 성립요건이다. 전세금이 현실적으로 수수될 필요는 없고 기존 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수 있다. 전세권은 1 필 토지의 일부, 1동 건물의 일부에 대해서도 성립할 수 있다. 다만 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다. 전세권 역시 전세권 설정계약과 등기에 의해 효력이 발생한다. 전세권자는 전세권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 임대나 전전세도 가능하나 설정행위로써 처분을 금지할 수 있다. 

1) 전세권의 존속기간

전세권의 존속기간에 대해 제312조에서 규정하고 있다. 
[전세권의 존속기간] ① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다. 
② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다. 
③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. 
④ 건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. 
제312조의 4항은 전세권의 법정 갱신에 대한 것이다. 법이 정한 요건에 따라 자동으로 갱신되는 것으로 건물 전세권에만 인정되고, 등기할 필요가 없다. 

2) 전세권의 소멸 효과

전세권이 소멸하면 전세권자는 목적물에 부속시킨 물건은 수거하는 동시에 원상회복해야 할 의무가 있다. 존속기간의 만료로 전세권이 소멸하면 전세권자는 전세권 설정자의 동의를 얻어 부속시켜 놓은 물건이나 전세권설정자로부터 매수한 부속물에 한해 부속물 매수 청구권을 행사할 수 있다. 전세권설정자 역시 부속물 매수를 청구할 수 있고 전세권자는 정당한 이유가 없으면 이를 거절하지 못한다. 전세권 설정자가 전세금 반환을 지체할 경우 전세권자는 목적물을 경매 청구하여 우선변제받을 수 있는 권리가 있다.